coût construction maison
Le projet de construction

Comment calculer le coût de la construction d’une maison ?

Lorsqu’on a un projet de construction de maison , la première question qui se pose avant même le choix du terrain et du constructeur est quel est le coût de la construction. Quel budget prévoir pour construire sa maison ? La fourchette de prix est très large. Il faut compter au minimum 1500€ par mètre carré.
Pour calculer le coût de la construction d’une maison, il faut additionner plusieurs frais :

Le prix du terrain

Il y a plusieurs techniques pour trouver un terrain constructible :

  • Consulter les sites d’annonces tels que seloger, leboncoin, PAP
  • Contacter directement le constructeur afin qu’il trouve un terrain qui répond à nos attentes
  • Demander à la mairie si elle a des terrains à vendre ou qui seront mis en vente
  • Confier la recherche du terrain à un mandataire

Le prix du terrain dépend de plusieurs critères :

  • Le lieu : la ville, le quartier, la zone ( rurale ou urbaine, le PLU ), l’emplacement, l’environnement, les commodités, la proximité avec les transports en commun, la facilité d’accès
  • La vue : un terrain avec une jolie vue et une vue dégagée sera plus cher qu’un terrain avec vis à vis ou juste en face d’un immeuble
  • La surface : le prix est généralement au m2 donc plus le terrain est grand, plus il est cher
  • L’état du terrain : un terrain déjà prêt à construire est plus cher qu’un terrain qui nécessite un défrichement ou un élagage d’arbres
  • La forme du terrain : un petit terrain en forme triangulaire où il est plus difficile d’implanter une maison sera moins cher qu’un terrain triangulaire
  • Terrain individuel ou en copropriété : Un terrain en copropriété est généralement moins cher car il sont moins demandés par rapport aux terrains individuels
  • La nature du sol : le sol peut être argileux, sur carrières etc…
  • La mitoyenneté : la mitoyenneté de la maison à construire peut aussi faire varier le prix du terrain

Le prix de la maison à construire

Au prix du terrain s’ajoutera le prix de la maison. Ce coût dépend de plusieurs critères.

  • Maison sur plan ou maison sur mesure
  • Le choix du constructeur
  • Le style de la maison : une maison avec un architecture stylé n’a pas le même coût qu’une maison traditionnelle avec juste 4 murs
  • Les matériaux utilisés : une maison en brique coûte généralement plus cher qu’une maison en parpaing, par exemple. Les constructions en bois sont réputées être plus abordables.
  • La complexité de la construction : à titre d’exemple, une maison qui nécessite une profonde fondation est plus onéreuse .
  • Le coût de l’adaptation au sol : construire sur une ancienne carrière nécessite par exemple un comblement de carrières
  • La surface de la maison
  • La présence d’un sous sol , d’un garage …

Les frais annexes de la construction d’une maison

Le prix affiché par un constructeur est généralement hors frais annexes. En effet, ce sont des frais très variables selon la nature du terrain, le PLU , l’accès à la parcelle, ainsi que la ville. Dans les frais annexes, il faut compter :

  • Le frais de notaire pour l’achat du terrain
  • Le frais d’adaptation du sol
  • L’assurance dommage-ouvrage
  • Le BT01 : En maison individuelle, le constructeur est autorisé à réviser les prix. Cette révision est basée sur l’indice BT01 (art. L 231-11 et L 261-11-1 du code de la construction et de l’habitation). Le BT01 peut augmenter ou diminuer. Vous avancerez donc un frais qui anticipera la hausse de l’indice ( dépend de la hausse du prix de la construction, des matériaux …entre la signature du contrat et le début des travaux ). Si rien n’a changé ou si l’indice diminue, le frais avancé sera restitué par le constructeur.
  • La viabilisation (Eau, électricité) : Il s’agit du raccordement de votre parcelle aux réseaux publiques EDF, Veolia … Si les bornes sont proches du terrain, le coût sera faible. Si elles sont éloignées, les frais seront élevés. Le coût de la viabilisation ne dépend donc pas du constructeur.
  • La viabilisation sur réseau privé ( chemin d’accès, assainissement )
  • Le frais de l’architecte : Le cas échéant, un frais d’architecte peut également être ajouté aux frais annexes

Les impôts et les taxes

  • La taxe d’aménagement : La taxe d’aménagement est à payer en 2 fois. La première échéance est exigée 12 mois après l’obtention du permis de construire. La deuxième est exigée un an après la première échéance. Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement, il faut multiplier la surface taxable par la valeur déterminée par m2 de surface, puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale.
  • La taxe foncière : Lors de la construction d’une maison individuelle, vous bénéficiez d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans . Pour cela, une déclaration dans les 90 jours après l’achèvement des travaux est nécessaire auprès des services des impôts. ( formulaire 6650).
  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagère : c’est une taxe qui reste dûe malgré l’exonération de la taxe foncière
  • La redevance d’assainissement : Cette redevance est due lorsqu’il y a raccordement avec un réseau d’assainissement. Le montant est généralement fixé par la commune.

Les frais d’équipement et d’aménagement

Selon le constructeur que vous choisissez, il y a des équipements qui sont fournis ou pas. J’ai récemment découvert le concept de Maison Castor où le constructeur se charge des gros oeuvres et c’est au maitre d’ouvrage de faire le reste. Chez les autres constructeurs proposant du CCMI , comme Maisons Pierre, il reste les enduits, les peintures, les carrelages et l’aménagement de la cuisine à faire pour l’intérieur. On ne peut pas donner un coût global d’équipement et d’aménagement car ça dépend d’énormément de paramètres : la matériaux, les mains d’oeuvre, les marques, la nature des travaux etc.

Dans tous les cas, dans le calcul du coût total de la construction d’une maison, ce sont des frais qu’il ne faut pas négliger. L’enduit et la peinture pour une maison de 100m2 ne coûte pas moins de 6000€, selon le professionnel choisi. Le prix d’une cuisine équipée n’est pas donné, non plus. Par ailleurs, il ne faut pas oublier l’extérieur : les clôtures, le portail ainsi que l’aménagement du jardin et de la terrasse, le cas échéant. Même si ce sont des travaux qui peuvent attendre avant d’être entamés, le budget est à prévoir et à intégrer dans le coût total de la maison . C’est nécessaire en cas de projet de revente.

Les frais cachés de la construction d’une maison

Il faut savoir que le prix d’un modèle de maison affiché publiquement par un constructeur est généralement hors frais annexes, hors prix du terrain et hors frais d’équipement. Les impôts et les taxes ne sont pas non plus indiqués puisqu’ils sont variables selon plusieurs facteurs. Pour autant, je ne les appellerais pas frais cachés. En effet, le constructeur n’affiche que ce qui lui concerne, à savoir les gros oeuvres, les aménagements dont ils se chargent et les équipements qu’ils fournissent. Lors du premier RDV avec le constructeur, il est important qu’il vous précise toute la liste des frais à prévoir.

Les éventuels frais qu’on ne peut pas prévoir sont ceux liés aux surprises, autrement dit aux imprévisibles comme par exemple la découverte d’une nappe phréatique sur le terrain. C’est la raison pour laquelle il faut préalablement réaliser une étude de sol lorsque le terrain présente des particularités, même si l’étude n’est pas obligatoire (elle l’est uniquement pour un sol argileux).

Il faut donc toujours prévoir une marge pour faire face à d’éventuelles surprises.

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