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Le crédit immobilier

Comment Bien négocier son crédit immobilier ?

Négocier un crédit immobilier n’est pas facile et demande une certaine connaissance. Que peut-on négocier exactement auprès de l’organisme financier ? Comment négocier son prêt immo ? Après 3 demandes de crédit de 25 ans, on peut dire que nous avons un peu d’expérience dans le domaine. Suivez nos conseils sur la négociation de votre prêt !

Négocier le taux de votre crédit immobilier

Le taux du crédit, c’est ce qu’on regarde en premier lors d’une demande et comparaison de prêt immo. Parfois, on pense à tort que le meilleur crédit est celui où on a le meilleur taux, c’est-à-dire le taux le plus bas.
Lorsque vous comparez les crédits, la banque vous donne le taux hors assurance. Elle donne le taux de base et non le taux final appelé taux annuel effectif global (TAEG). C’est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription du crédit : frais de dossier, frais d’assurance, frais de garantie. D’ailleurs, lorsque vous demandez un crédit pour l’acquisition d’un bien immobilier, à part les frais de notaire, n’oubliez pas de compter ces frais supplémentaires.
Le taux que vous allez négocier avec la banque est évidemment ce taux de base mais également le TAEG.
Avant de négocier, informez-vous sur les taux du marché du moment et négociez le taux le plus bas.
Sachez que le taux du crédit proposé par l’établissement financier dépend de plusieurs facteurs dont : 

  • Le montant emprunté
  • La durée du crédit 
  • Le montant de votre apport , plus votre apport est élevé, plus votre taux sera bas 
  • Votre situation bancaire : pourriez-vous épargner après l’acquisition du bien ou est-ce que vous n’aurez plus rien? Ce qui intéresse la banque est évidemment que vous puissiez placer de l’argent.

En complément, n’oubliez pas de vous renseigner, en fonction de votre situation, si vous avez également accès à des prêts spéciaux tels que le PTZ ou prêt à taux zéro (pour une partie du montant emprunté), ou encore le Prêt Accession sociale (PAS). 
Enfin, n’oubliez pas de bien comparer le coût total du crédit. C’est ce que tout le projet vous aura couté à la fin des échéances de votre prêt.

Négocier l’assurance de votre prêt immo

Le taux d’assurance du prêt immobilier se négocie également. La banque intègre généralement son assurance de groupe lorsqu’elle vous propose un financement. Elle va vous proposer un taux d’assurance qui peut monter à 0,36% alors que d’autres compagnies d’assurance peuvent proposer la moitié voire moins de la moitié, selon votre situation, votre âge et votre état de santé.
Sachez que vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance du groupe. Voici ce que dit l’article 21 de  la  LOI n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation.  

I. ― Le 4° bis de l’article L. 312-8 du même code stipule que :

« l’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées à l’article L. 312-9. »

II. ― L’article L. 312-9 du même code dit:

« Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée.” 

Le client n’est donc pas dans l’obligation d’accepter le contrat d’assurance de groupe proposé par la banque prêteuse. Le seul prérequis est que les niveaux de garantie soient identiques.

Ce que vous devez faire est ainsi de consulter d’autres assureurs et de négocier le taux d’assurance de groupe sur la base de ces offres. Si la banque ne s’aligne pas ou ne propose pas mieux, vous avez intérêt à prendre une assurance externe.
Si jamais vous n’y arrivez pas, il faut savoir que vous pouvez toujours accepter et changer d’assurance au cours de la première année de votre contrat de crédit. La loi Hamon vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez durant cette première année. 

Demander une mensualité modulable et une échéance reportable

Un crédit immo est un crédit parfois lourd à porter. Or, on n’est pas à l’abri d’aléas. D’un jour à l’autre, on peut se trouver dans une situation financière ne nous permettant pas d’honorer la mensualité de notre prêt. Ça peut être aussi un gros projet en cours de route , pour lequel les dépenses augmentent. C’est par exemple, le cas de la préparation d’un mariage. Afin d’anticiper ces situations, il faut prévoir la possibilité de mettre en pause le remboursement du crédit pendant un certain temps. 

Pensez également à la possibilité de moduler les mensualités, c’est-à-dire augmenter ou baisser le montant mensuel à rembourser. Cela est pratique si votre salaire baisse ou augmente. Si vous augmentez votre mensualité, la durée de votre crédit baissera et vous rembourserez plus vite. Si vous décidez de mettre en location votre résidence, parce que vous avez une mutation professionnelle, par exemple, vous pouvez baisser la mensualité afin que votre bien s’autofinance. 

Négocier un crédit immo transférable 

Négocier un crédit immobilier n’est pas facile. Il faut comparer les banques ou alors prendre un courtier voire deux courtiers pour avoir les meilleures conditions de financement. Il faut réunir tous les dossiers. Cela prend du temps et de l’énergie et peut être source de stress. Si on peut s’épargner tout le parcours en cas de nouveau projet immobilier, cela ne peut être que bénéfique . 

Avoir un crédit immo transférable se négocie. Il y a encore une petite poignée de banques qui le proposent ou l’acceptent. A vous donc de le négocier. Cela est d’autant plus indispensable en période où le taux du crédit immobilier est au plus bas. Cela vous permet de garder les conditions de financement, dont le taux, lorsque vous revendez votre bien pour en acheter un autre. 

Négocier le frais de remboursement anticipé

Être endetté pendant des années, 10, 25 voire 30 ans, n’est certainement le souhait de personne. Mais la société actuelle nous donne la possibilité de l’être. Il y a des bons et des mauvais côtés. Le bon côté est que c’est une opportunité nous permettant d’acquérir des biens immobiliers même si nous n’avons pas les fonds disponibles. C’est aussi une opportunité d’avoir un certain niveau et confort de vie. Le mauvais côté est la pression que nous avons. Car nous sommes dans l’obligation d’honorer ce crédit. Nous devons donc avoir la possibilité de rembourser jusqu’à la fin des échéances. Autrement dit, avoir des ressources suffisantes est indispensable tout au long du crédit.

Ainsi, dès qu’on le peut , on rembourse une partie du crédit afin de réduire le capital restant dû. Sur 25 ans, on peut avoir la possibilité de faire de nombreux remboursements par anticipation.  Cela est souvent possible en cas de constitution d’épargne, de prime salariale, d’intéressement et participation ou encore de revente d’un bien.

Mais le remboursement anticipé est surtout nécessaire en cas de rachat de crédit. C’est le cas lorsque vous trouvez une banque qui vous propose un meilleur taux ou que vous souhaitez un regroupement de crédits au sein d’un seul établissement financier. 

En règle générale, le frais de remboursement anticipé est de 3% du capital restant dû, ne dépassant pas 6 mois d’intérêt. Ce n’est pas anodin et ça se négocie à la baisse. Dans certains cas, la banque peut même le rendre gratuit si c’est l’unique condition qui vous fait venir chez elle.

Négocier le frais de dossier 

La banque vous donne toujours un montant de frais de dossier à chaque demande de crédit. Parfois 1000€, parfois 250€ . Et c’est souvent gratuit (0€) lorsque vous faites une demande de crédit immo en ligne. Dans tous les cas, si ce montant existe auprès de la banque que vous avez choisie, négociez le !

Paiement différé en cas de construction d’une maison individuelle

En cas de projet de construction de maison, demandez un paiement différé du crédit. Vous ne devez commencer à payer les mensualités que lorsque votre maison est construite. En effet, durant la période de construction qui dure généralement entre 6 mois et deux ans, vous payez encore soit des mensualités pour le crédit immobilier de votre résidence en cours , soit vos loyers. 

Par ailleurs, si vous le pouvez demandez le paiement des frais d’assurance lors de lors du déblocage des fonds mais pas lors de l’acceptation de l’offre de prêt immo pour la construction de la maison . Autrement, assurez-vous d’être remboursé de ces frais en cas d’annulation du crédit. Bien que la loi stipule que les frais avancés hors frais de traitement de dossier doivent être restituées, certaines banques sans scrupules refusent de rembourser. C’est notre cas. Nous avons commencé à payer les frais d’assurance dès que nous avons accepté l’offre de prêt. Notre projet a pourtant été annulé et c’est la guerre contre la banque pour récupérer tous les montants d’assurance payés pour un crédit qui n’a jamais été débloqué. Ne vous faites donc pas avoir ! 

Crédit immo : Taux fixe ou taux flexible ?

De notre point de vue, le taux flexible est un taux risqué pour un crédit. Si le taux baisse, c’est évidemment avantageux. Mais il est difficile d’anticiper la fluctuation des taux. Il est donc préférable de prendre un taux fixe et de le renégocier lorsque le taux du marché baisse. 

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