Terrain argileux
Construction maison, Le terrain

10 choses à savoir avant d’acheter un terrain argileux

Si vous me suivez sur ce blog, vous savez que nous allons faire construire notre maison individuelle sur un terrain argileux à aléa fort. Nous nous sommes donc intéressés de très près à ce sujet très important et je vous partage ici toutes les informations que nous savons concernant le sol argileux.

Qu’est ce qu’un sol argileux ?

Tout d’abord, il faut comprendre ce qu’est concrètement un terrain argileux, sans aller en profondeur dans l’anatomie des sols.
Il y a différents types de sols.
Le sol rocheux formé de roches.
Le sol sableux, évidemment constitué de sables. C’est un sol généralement sec qui ne retient pas l’eau . Il a également une bonne portance et peut supporter facilement le poids d’un bâtiment.
Le sol limoneux , un sol riche en limons mais qui peut aussi contenir une faible quantité d’argiles (juqu’à 10%).
Le sol argileux , un sol constitué d’une quantité plus ou moins importante d’argiles.
On dit qu’un terrain est argileux lorsqu’il est basé sur un sol riche en argiles.
Pour la construction, les terres argileuses demandent des vigilances particulières car les risques sont nombreux.
Les meilleurs sols pour bâtir une maison sont rocheux ou constitués de sable et de graviers. En effet, ils ont une bonne portance et sont résistants.

Faut-il acheter un terrain argileux ?

Le sol argileux est constructible mais ce n’est pas le meilleur sol pour une construction sans risque. La construction sur terrain argileux est toutefois assez courante.
En France et notamment en île de France où nous sommes, les terrains argileux sont nombreux. Le niveau d’aléa du sol varie ensuite d’un endroit à l’autre. L’aléa peut-être faible, moyen ou fort. Plus il est fort, plus les risques sont nombreux mais ils restent surmontables dans tous les cas.
Si vous avez le choix d’acheter sur un meilleur terrain, un terrain plat rocheux ou sableux, par exemple, c’est clair que la construction sera moins risquée, sachant que le risque zéro n’existe pas dans la construction de bien immobilier.
En ce qui nous concerne, étant donné que les parcelles constructibles à vendre sont rares, presqu’inexistantes dans notre secteur, la question qu’on se pose est plutôt “comment éviter tous les risques d’un sol argileux pour la construction de notre maison individuelle”.

Quelles sont les risques de construire sur un terrain argileux ?

Les dégâts les plus courants d’une construction sur un terrain argileux sont ceux liés aux mouvements du sol. La nature “éponge” de l’argile lui fait changer de volume selon son degré d’humidité.
En cas de sécheresse, l’argile se rétracte et avec l’humidité, elle gonfle. Ces variations de volume génèrent des tassements différentiels, horizontaux et verticaux du sol et se traduisent par des fissurations en façade de la maison. Les fissures peuvent être plus ou moins importantes. Les réparations sont lourdes et l’assurance ne prend pas systématiquement en charge les sinistres. Dans des cas graves, la maison ne peut plus être rétablie et doit être démolie.
Il faut être particulièrement vigilants avec les terrains argileux à aléa moyen et fort. Cela signifie en effet que ce sont des terrains plus touchés que les autres par un mouvement de sol suite à un phénomène naturel.

Qu’est-ce qu’un phénomène de retrait-gonflement ?

Le phénomène de retrait gonflement fait référence à la variation de volume de l’argile avec la sécheresse et l’humidité. Il s’agit donc de l’alternance des mouvements “retrait” et “gonflement” du sol selon son degré d’humidité. C’est un mouvement de sol responsable de bon nombre de sinistres sur le sol français, raison pour laquelle la loi ELAN a rendu obligatoire l’étude géotechnique pour tout projet de construction sur un sol à argiles gonflantes.

image issue du site www.pas-de-calais.gouv.fr

A quoi sert l’étude de sol pour un terrain argileux?

L’étude de sol ou étude géotechnique permet d’analyser la nature du sol et du sous-sol et de connaitre les mesures constructives à adopter pour assurer la stabilité et la pérennité de la future construction. A l’issu du sondage et des analyses, le géotechnicien spécialiste émet un rapport d’étude de sol précisant les dispositions constructives adaptées aux caractéristiques du terrain. Ce rapport indique le type de fondations requis ainsi et la profondeur. Il informe également sur la nature des aménagements extérieurs spécifiques à prévoir.

Comment construire une maison sur un sol argileux ?

La structure des maisons individuelles est légère, peu rigide et fondée de manière superficielle. Elle est donc plus sensible aux mouvements de sol. Grâce à l’étude géotechnique, qui est obligatoire pour les projets de construction sur les terrains argileux où il y a des risques liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur connait toutes les mesures à prendre pour la construction sur le terrain argileux. Il connaît la profondeur des fondations, le type de fondations ainsi que toutes les adaptations nécessaires pour éviter les dégâts que peuvent provoquer les mouvements de terrain, sur la maison bâtir. L’étude de sol est propre à chaque parcelle. La nature de votre terrain peut être différente de celle de votre voisin. Vos fondations ne sont donc pas obligatoirement similaires à celles des autres maisons de votre secteur.

Les constructeurs savent-ils construire sur un terrain argileux ?

Au vu du nombre de terrains argileux en France, les grands constructeurs ont certainement déjà construit sur un sol composé d’argiles. Toutefois, même si ce n’est pas le cas, tous les professionnels du bâtiments connaissent les règles de la construction. L’étude de sol, fondamentale et obligatoire pour une construction sur un sol argileux, guidera votre constructeur sur les type et profondeur des fondations de votre future maison ainsi que sur toutes les mesures à prendre lors du terrassement . La solidité de votre future maison et sa résistance aux phénomènes de retrait-gonflement dépendra donc principalement de vos fondations. Votre arme de guerre sera l’étude géotechnique. Votre vendeur vous la fournira avec la promesse de vente. Si le vendeur de votre terrain est votre constructeur même, l’étude de sol sera à sa charge.

Hauteur des fondations d’une construction sur terrain argileux

Seule l’étude de sol précisera la hauteur des fondations de la construction pour chaque parcelle de terrain argileux.
Selon le niveau d’aléa du terrain, les fondations seront plus ou moins profondes.
Pour notre terrain situé sur une zone argileuse à aléa fort, où l’étude de sol a mis en exergue l’existence de marnes vertes, les fondations de notre future maison devront avoir un profondeur minimum de 1,50m.
Pour nos deux autres voisins proches pourtant, ils sont respectivement de 1,70m et 1,90m . La hauteur des fondations requise ne dépend donc pas du quartier, ni du secteur et peut varier d’un point à l’autre même sur une même parcelle.

Où sont situés les terrains argileux ?

Une carte interactive d’exposition au retrait gonflement des sols argileux sur le site Internet Géorisques. Elle vous permet d’identifier les zones les plus sensibles au phénomène de retrait gonflement des argiles. Ces zones sont concernées par l’étude de sol obligatoire de la loi ELAN.
Pour accéder à la carte, vous choisissez votre département, ensuite votre ville. Une fois sur la carte, vous pouvez même renseigner l’adresse exacte de la parcelle. La lecture de la carte est assez facile. Les zones à risque sont en rouge.
Des terrains argileux peuvent se trouver partout en France.

cartographie sols argileux
carte d’exposition au retrait gonflement des sols argileux sur (c) Géorisques

De manière globale, vous pouvez visualiser sur la carte ci-dessous les régions les plus concernées par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Il s’agit d’une cartographie qui date de 2016 ( Source : Base de données Gaspar au 06/09/16.) donc bien avant l’article 68 de la loi Elan qui rend obligatoire l’étude de sol pour les sols concernés.
Je vous partage cette carte afin que vous puissiez voir de façon macroscopique les zones concernées. Pour une carte mise à jour et précise, rendez-vous sur le site Géorisques.

Quelles assurances en cas de sinistre lié à la construction sur terrain argileux ?

Pour une maison construite dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maisons individuelles), vous avez une assurance Dommage-Ouvrage ainsi qu’une Garantie Décennale. Pendant 10 ans, vous êtes donc couvert contre les éventuelles dégradations de votre maison. Sachez cependant qu’en cas de sinistre, les travaux sont souvent lourds et votre constructeur sera peut-être amené à revoir les fondations de la construction, ce qui signifie que votre habitation sera de nouveau en chantier pendant la durée des travaux. Avant la signature du contrat de construction, n’hésitez pas à confirmer avec votre constructeur cette information majeure et importante pour connaitre son avis.
En cas de sinistre qui survient plus de dix ans après la construction, c’est l’assurance habitation qui sera jouée.
Votre assureur vous demandera beaucoup de documents afin de prendre en charge ou non les dégâts. Il faudra d’abord justifier que le sinistre est causé par une catastrophe naturelle (exemple sécheresse) . Votre assureur ne manquera pas non plus de vous demander l’étude de sol et d’expertiser la maison afin de vérifier que les fondations sont conformes à ce qui est prévu dans le rapport de l’étude. La procédure sera longue et vous pourrez même avoir besoin de recourir à un huissier pour avancer car l’assurance ne prendra pas en charge de façon systématique les dégâts, surtout s’ils sont importants.
La mise en place de micropieux (pieu foré à intégrer sous les fondations existantes) , nécessaire en cas d’importants dégâts est par exemple extrêmement coûteux pour l’assurance. Si la maison est très dégradée, votre assureur pourra demander la démolition car les travaux pourront coûter plus cher qu’une nouvelle construction.
Vous aurez compris que dans tous les cas, il faut éviter au maximum d’avoir recours à l’assurance, d’où, l’extrême importance de l’étude de sol. C’est une sécurité pour vous. C’est pourquoi il faut impérativement faire cette étude géotechnique sur un sol argileux, et c’est pourquoi la loi a rendu cette étude obligatoire.

Pour conclure, ce que je vous partage ici ne sont pas destinés à vous décourager dans le cas où vous avez déjà acquis votre terrain et qu’il est sur une zone argileuse sensible. Lorsqu’on construit sur ce type de sol, on doit prendre conscience des risques qu’on prend afin de prendre toutes les mesures nécessaires. Les sinistres sont évitables si la construction est faite dans les règles de l’art.

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